Immobilienwert? Dieser Faktor macht den Unterschied.

Einleitung

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren und vor allem viele Faktoren, die eine wesentliche Rolle spielen.
Von der Ausstattung über die Lage bis zur Ausrichtung des Grundstückes sollte alles für die Bewertung berücksichtigt werden.

Doch was ist nun der entscheidende Faktor bei der Immobilienbewertung?

Praxisbeispiele

Wir präsentieren Ihnen zwei Beispiele aus der Praxis.

Haus A befindet sich in einer Kleinstadt in Niedersachsen, 15.000 Einwohner, familienfreundliche Lage, jedoch ein wirtschaftsschwacher Standort. Nächster Wirtschaftsstandort in ca. 100km Entfernung.
Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2016, 150 m² Wohnfläche, 3000 m² Grundstück, ausgestattet mit hochwertigen Materialien.

Haus B befindet sich direkt am Wirtschaftsstandort, in der Nähe einer stark befahrenen Straße. Reihenhaus, Baujahr 1954, 100 m² Wohnfläche, 250 m² Grundstück, inklusive Baumängel. Notwendiges Kapital für die Kernsanierung beträgt 85.000€.

Zwei Häuser, die unterschiedlicher nicht sein könnten.

Beide Häuser werden mithilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet.

Der Marktwert von Haus A beträgt 240.000€, exklusive Kaufnebenkosten.
Der Marktwert von Haus B beträgt 265.000€, exklusive Kaufnebenkosten.

Dieses Beispiel spiegelt die Realität in Deutschland wieder.

Immobilienwertermittlungsverordnung

Der entscheidende Faktor ist: Die Lage.

Wie für alles andere, gibt es in Deutschland auch Regelungen für die Immobilienbewertung.

Im Jahre 2010 wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eingeführt.

In der ImmoWertV werden gegenüber der WertV (vor 2010) zusätzliche Aspekte bei der Wertermittlung, wie die energetische Beschaffenheit des Gebäudes oder die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände berücksichtigt.

Drei Verfahren finden in der Immobilienwertermittlungsverordnung eine Anwendung:

  • Vergleichswertverfahren nach § 13 bis 14 WertV
  • Ertragswertverfahren nach § 15 bis 20 WertV
  • Sachwertverfahren nach § 21 bis 25 WertV.

Für unsere Beispiele ist das Vergleichswertverfahren relevant.

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Wie verheerend die Auswirkungen der Grundstücksknappheit sind, sehen wir an den Grundstückspreisen.

Viele Leute können sich den Bau eines Hauses leisten, finden aber kein Grundstück.

Laut Statista sind die Baukosten von 2000 bis 2020 gestiegen, jedoch nur im Rahmen der Inflation. Inflationsbereinigt sind die Baukosten also gleich geblieben. Baukosten sind ebenfalls nicht von der Lage abhängig.

Ein Haus zu bauen kostet Sie in Hannover in der Regel das Gleiche, wie in Düsseldorf.

Schlusswort

Zurück zu unserem Beispiel:

Haus B ist Haus A in allen Faktoren unterlegen, außer der Lage.
Aufgrund des Wachstumstrends von Wirtschaftsstandorten ist die Nachfrage nach Grundstücken hoch.

Betrachten wir nur das Haus ohne Grundstück, ist Haus A um ein vielfaches teurer (reiner Gebäudewert) als Haus B. Da Grundstückswerte in den vergangenen Jahren in guten Lagen regelrecht explodiert sind, ergibt sich jedoch das Resultat, das Haus B einen höheren Marktwert besitzt.

Wie gelangt man an valide Daten für Grundstücke?

Für Bodenrichtwerte bieten Gutachterausschüsse Daten an.
Mindestens jedes zweite Kalenderjahr werden diese angepasst.

Das Problem ist, dass sich in vielen Lagen die Grundstückspreise so individuell sind, dass eine tagesaktuelle Datenbank tatsächlicher Verkaufspreise erforderlich wäre.

Nur so kann man einen direkten Vergleichswert ableiten und sicherstellen, dass die Immobilie den Preis erzielt, den Sie wirklich wert ist.

Sichern Sie sich den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie

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