Provisionsteilung? Das hat sich in 2021 geändert.

Bei der Vermietung von Immobilie zahlt nach dem Bestellerprinzip derjenige, der den Makler beauftragt hat.

Auch beim Verkauf von Wohnimmobilien hat sich ab dem 23.12.20 eine neue Regelung ergeben.

Was dies für Käufer und Verkäufer bedeutet, wann gezahlt werden muss und wann nicht, sowie in welcher Höhe klären wir mit dem heutigen Artikel.

Wann entsteht der Anspruch auf eine Provision?

Im §652 BGB sind die Voraussetzungen festgelegt, die erfüllt sein müssen, um einen Provisionsanspruch geltend zu machen.

Diese lauten wie folgt:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen (Textform).
  • Die Maklertätigkeit gilt als vollständig erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
  • Es wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen.
  • Der Vertragsabschluss war die Folge der Maklertätigkeit.
  • Der Vertrag ist nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Welche Änderungen gab es?

Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklerprovision. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Durch das neue Gesetz werden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick:

Geteilte Maklerprovision - ab wann gilt das neue Gesetz?

Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020

Wer hat die Maklerprovision laut neuem Gesetz zu zahlen?

Folgende Szenarien sind möglich:

Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, seine Dienstleistung kostenlos durchzuführen, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.

Der Auftraggeber muss den Makler bezahlen. Wenn im Maklervertrag festgelegt wird, einen Teil der Provision weiterzureichen, dürfen die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. 

Wie viel Provision darf verlangt werden?

Die Höhe der Provision ist grundsätzlich frei wählbar. Es dürfen jedoch nicht mehr als 50% der Provision an eine andere Partei weitergereicht werden.

In Niedersachsen beträgt die marktübliche Provision 3% zzgl. Mehrwertsteuer, Innen- sowie Außenprovision (Verkäufer & Käufer).

Was bedeutet Änderungen für Käufer und Verkäufer?

Die grundlegenden Änderungen seit 23.12.2020 für Verkäufer sind:

  • Maklerverträge sind nur noch in Textform abzuschließen. Möglich ist eine Vereinbarung also per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp.
  • Die vereinbarte Provision darf nur zu gleichen Teilen an den Käufer weitergereicht werden

Die grundlegenden Änderungen seit 23.12.2020 für Käufer sind

  • Wenn kein Maklervertrag besteht, ist die Provision erst zu zahlen, wenn der Auftraggeber seine Zahlung nachgewiesen hat
  • Die Provisionszahlung ist nur rechtmäßig, wenn der Verkäufer mindestens genauso viel gezahlt hat

Wann sind Provisionsforderungen unberechtigt?

Die zu viel bezahlte Provision kann zurückgefordert werden, wenn einer der o.g. Punkte nicht erfüllt wurde.

Beispiel: Wenn bei einem nach Mai 2014 zustande gekommenen Geschäft nicht rechtswirksam über das Widerrufsrecht informiert wurde, kann der Käufer die zu viel gezahlte Provision zurückfordern.

Wann ist die Provision fällig?

In der Regel wird ein Zahlungsziel von 7 - 14 Tagen nach Kaufvertragsabschluss gewählt. Mit Verkäufern kann jedoch die Sonderregelung getroffen werden, dass die Zahlung erst nach Erhalt des Verkaufspreises geschehen muss.

Seit dem 23.12.2020 gilt folgende Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung: Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen, dann erst muss der Käufer zahlen.

Hat der Makler eine Doppelprovision vereinbart, also einen Maklervertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung. 

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